Comment Nhood valorise les galeries marchandes sous sa gestion grâce à la certification BREEAM In Use

Après la crise Covid, les galeries commerciales semblaient condamnées au déclin, au profit du commerce en ligne. Mais avec sept millions de visiteurs qui franchissent chaque jour leurs portes en France, elles restent l'un des piliers du commerce physique.

Le secteur se fragmente néanmoins : les sites qui investissent dans leur attractivité tirent leur épingle du jeu, quand d'autres voient leur taux de vacance commerciale grimper. Dans ce contexte, valoriser son patrimoine immobilier est devenu une condition de pérennité.  C'est le choix fait par Ceetrus et mis en oeuvre par Nhood.

En 2023, les actifs commerciaux Aushopping avaient obtenu la certification BREEAM In Use. Conçue pour les bâtiments en exploitation, BREEAM In Use mesure à la fois l’empreinte environnementale intrinsèque de l’actif et évalue également la performance de la stratégie environnementale du gestionnaire associée à chaque site à travers neuf thématiques : santé et confort des occupants, énergie, gestion des ressources, résilience climatique et durabilité de l’ouvrage, transports, pollution, eau, matériaux et aménagements durables.

Une certification qui évalue l'actif dans sa globalité

Alors que les certifications arrivent à échéance, Nhood a lancé une vaste campagne de renouvellement sur une trentaine de sites. « Notre objectif est triple, explique Alexandra Grotto, Responsable ESG Property & Asset France Luxembourg chez Nhood. Il s'agit de renforcer la résilience des actifs que nous gérons, de maximiser leur valeur sur le long terme et de réduire leur impact sur l'environnement ».

« Ce qui fait la force de cette certification, c'est son approche holistique : il ne s'agit pas de chercher l'excellence sur un seul critère mais d'évaluer l'actif dans sa globalité », souligne David Espagnet, responsable technique Conseil & Durabilité du Bâtiment de Bureau Veritas Solutions.

Le référentiel prévoit l’étude de deux aspects bien distincts : la première partie porte sur les caractéristiques intrinsèques du bâtiment, et la deuxième sur son management. À l'issue du processus, le site obtient pour chacune de ces parties l'une des six mentions possibles : Acceptable, Pass, Good, Very Good, Excellent ou Outstanding.

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Aushopping Pau : une réussite qui ouvre la voie

Dans cette campagne de renouvellement des certifications, les ambitions de Nhood sont fortes pour les 5 prochaines années : aucun actif ne doit rester en Acceptable ou Pass, augmenter de 50% le nombre de sites en Very Good, obtenir Excellent en évaluation sur 50% des sites aujourd’hui en Very Good et relever le défi d’obtention Outstanding pour 10% des sites.

« Il s’agit d’opérer une montée en gamme perceptible sur l’ensemble des actifs gérés par Nhood en tant que société de services, tout en respectant pleinement la stratégie patrimoniale de nos clients, tels que Ceetrus. », précise Alexandra Grotto.

Une meilleure notation BREEAM, c'est aussi un argument de poids pour attirer et fidéliser les enseignes. Un enjeu central dans un marché où la concurrence entre galeries se joue aussi sur la qualité des biens immobiliers et leur capacité à répondre aux enjeux de résilience écologique.

De l'état des lieux au dossier de certification

Pour accompagner chaque site vers une note supérieure, Bureau Veritas fait appel à différentes ressources internes pour dans un premier temps réaliser une mission de conseil et d’AMO pour optimiser les performances de l’ouvrage, puis pour mener un audit sur la qualité du dossier.

La mission débute par une étude documentaire approfondie. « L'AMO demande à chaque responsable de site tous les documents permettant d'établir un état des lieux précis sur l'ensemble des points d’évaluation du référentiel, du plan des locaux à la fiche technique des équipements », détaille Pierric Jourdain, chef de projet sur la mission. Cette première analyse est suivie d'une visite de terrain auprès des équipes dirigeantes, techniques et de sécurité.

Bureau Veritas identifie ensuite les améliorations à réaliser sur chaque volet et simule le score atteignable du bien évalué avec la mise en œuvre de ces améliorations. « Souvent, ce sont de petits efforts à faire, comme une étude d’impact à fournir ou un nouveau document à produire, souligne Pierric Jourdain. Mais cela peut faire la différence pour passer d’un palier à un autre ».

Ces recommandations sont ensuite rassemblées dans un plan d'action, formalisé dans un dossier de certification monté en collaboration étroite avec le responsable du site. Il s’agit alors de prouver les travaux déjà engagés ou de joindre les études d’impact menées : chaque affirmation doit être prouvée.

Une fois le dossier validé, un auditeur distinct de l’équipe ayant mené la mission d’AMO prend le relais pour vérifier la conformité des déclarations avec les observations sur le terrain. Selon la complexité du site, le processus complet peut durer entre 3 et 18 mois, depuis la première prise de contact jusqu’à l’obtention du certificat.

L'harmonisation nationale comme levier de performance

Les premiers résultats sont déjà au rendez-vous. À Pau, premier site recertifié dans le portefeuille Nhood, la galerie Aushopping affichait une mention Good sur la qualité du bâtiment et Pass sur la gestion du site. Elle obtient désormais Very Good sur ces deux volets : une progression qui valide l'approche et donne le tempo pour l'ensemble du parc.

Une bonne note obtenue grâce à des efforts focalisés sur la partie management du référentiel. « Nous souhaitions travailler en profondeur sur cet aspect et avoir des sites beaucoup plus performants dans leur gestion au quotidien », explique Alexandra Grotto. L'enjeu : harmoniser à l'échelle nationale des pratiques jusqu'ici variables d'un site à l'autre.

Questionnaire de confort destiné aux usagers, charte d'achat responsable, baux verts signés par les locataires : autant de processus qui sont désormais mutualisés et applicables sur l'ensemble du parc. Ce qui constitue par ailleurs un gain de temps considérable dans le cadre de la certification : « Cette approche permet qu’un document de preuve validé pour un des sites soit automatiquement validé pour tous les autres », souligne Alexandra Grotto.

L'exercice de remise à plat réserve parfois des surprises : une plateforme de remontées clients existait déjà sur une majorité de sites, sans jamais être valorisée dans les dossiers BREEAM. Sa formalisation a suffi à engranger des crédits supplémentaires. « Avant de travailler avec Bureau Veritas, nous ne mesurions pas totalement les bénéfices que cette approche pouvait apporter en termes de points », reconnaît Alexandra Grotto.

Bureau Veritas : un partenaire de la transformation durable

Pour cette mission dense, déployée à l'échelle nationale, Bureau Veritas a mobilisé huit AMO en région et jusqu’à sept auditeurs certifiés sur l'ensemble du territoire, en plus de dédier 2 chefs de projets : un pour la partie technique, dans le pilotage technique des différents dossiers, et un chef de projet administratif pour la gestion des calendriers et des ressources à mobiliser sur l’ensemble du territoire. « Être au plus près de chaque site, en contact permanent avec les directeurs, c'était un atout clé et notre principal point de différenciation », affirme David Espagnet.

La vague de renouvellement se poursuit. Après Pau, d'autres sites verront leur certification validée à nouveau dans les prochains mois. Mais les deux partenaires regardent déjà plus loin : la version 7 du référentiel BREEAM est en préparation, et il s'agit d'anticiper ses évolutions pour adapter les actifs en amont. « La réactivité face aux changements du référentiel est une condition pour maintenir des actifs résilients, attractifs pour les enseignes et valorisés au mieux », conclut David Espagnet.

FAQ – Vos questions sur la certification BREEAM In Use