Les data centers sont devenus des infrastructures critiques dans le fonctionnement des villes 

Qu’est-ce qui fait qu’aujourd’hui les data centers sont considérés comme une classe d’actifs à part entière ?

Nicolas Boffi : On pourrait croire qu’un data center, c’est un actif industriel classique. En réalité, ils sont devenus des infrastructures critiques pour le fonctionnement des villes et de l’économie, au même titre qu’un réseau électrique ou de transport. D’ailleurs, les montants d’investissement se rapprochent davantage de ceux des infrastructures que de ceux d’un bâtiment. Et surtout, il y a un sujet de continuité de service : un data center est conçu comme un bâtiment, mais il est exploité comme une infrastructure. Historiquement, ce sont surtout des fonds « infra » qui regardaient les data centers. Aujourd’hui, les investisseurs immobiliers s’y intéressent aussi, parce qu’on est à la frontière de deux mondes.

Audrey Bacqueroët : Chez Bureau Veritas, on observe que la plupart des maîtres d’ouvrage et entreprise générale ont fait le choix de créer une entité dédiée, une marque, ou une organisation spécifique autour du data center. Cela reflète la criticité du sujet, mais aussi la réactivité et l’urgence qu’il y a à accélérer le développement des data centers en France. Pour moi, l’émergence d’un nouvel « asset » se mesure aussi à la réaction des clients : ce ne sont plus les mêmes équipes, ni les mêmes circuits de décision.

Quel rôle joue l’essor de l’IA ? Est-ce un simple changement d’échelle, ou est-ce que cela implique une rupture dans la conception des data centers ?

Audrey Bacqueroët : On le voit, il y a un avant et un après IA. Les data centers existaient déjà il y a dix ans, et des acteurs américains (notamment les GAFAM) avaient engagé des développements importants, y compris en France. La grande différence aujourd’hui, c’est la taille : celle du foncier, des investissements, des ressources mobilisées. C’est ce qui rend la période si particulière et alimente le phénomène autour des data centers.

Nicolas Boffi : Dans les années 2000, les data centers étaient souvent les salles réseau des entreprises. Puis, dans les années 2010, le cloud a nécessité une industrialisation du modèle, mais l’enjeu principal restait le stockage de données. Avec l’explosion de l’IA générative, on observe que plus de la moitié des besoins actuels en data centers sont destinés à l’IA, au calcul. Cela change leur conception car l’IA est beaucoup plus énergivore, la densité de puissance au mètre carré augmente fortement, ce qui impacte les choix techniques, notamment en matière de refroidissement. Cela change aussi la logique d’implantation : il y a quelques années, la capacité de raccordement aux câbles orientait les localisations. Aujourd’hui, le critère numéro un devient la puissance électrique disponible et la capacité de raccordement énergétique. La donne s’est déplacée.

Pour aller plus loin : 

• Secteur public Etat & Opérateurs – Collectivités territoriales – Hôpitaux – Logement social

Peut-on dire que l’accès à une énergie abondante, décarbonée et sécurisée est devenu le premier facteur de valorisation ?

Audrey Bacqueroët : La France dispose d’un atout majeur : une électricité nucléaire décarbonée, avec de nouveaux EPR annoncés. Cela rend le pays particulièrement attractif, et cet avantage va s’accentuer sur les deux prochaines décennies. Chez Bureau Veritas, nous intervenons très en amont : nous accompagnons EDF, RTE et Enedis, en seconde et tierce partie. Et nous développons aussi des services liés à la production d’énergie in situ, à la revalorisation, et à la traçabilité d’une énergie verte. C’est un sujet déterminant dans la valorisation des actifs.

Nicolas Boffi : On voit bien que la stratégie des investisseurs évolue. La puissance est devenue si critique qu’ils cherchent à sécuriser l’énergie plus en amont, parfois via des engagements d’achat sur plusieurs années. Aux États-Unis, les grands PPA (Power Purchase Agreements) illustrent cette logique : des géants s’engagent sur la production d’une centrale voisine. En France, on commence à voir émerger des démarches comparables : la valeur ne se limite plus au bâtiment, elle dépend aussi de toute la chaîne sécurisée en amont.

À l’époque du NIMBY(Not In My BackYard), comment renforcer l’acceptabilité des projets dans les territoires ?

Audrey Bacqueroët : Il y a eu un engouement il y a quelques années : beaucoup de territoires voulaient « leur » data center. À la différence d’un projet d’implantation logistique, un data center génère en effet peu de nuisances en phase d’exploitation : peu d’impacts riverains, pas de rotations de camions... Cet argument pèse dans la discussion avec les élus.

Nicolas Boffi : L’acceptabilité est devenue une variable de sécurisation pour les investisseurs. Ils veulent en effet rapidement éviter les recours, sécuriser le foncier, accélérer les autorisations. Or, le secteur est dans une course contre la montre : la croissance est très élevée, la compétition pour trouver des sites est intense, et les équipements deviennent vite obsolètes à mesure que l’IA évolue. Tout ce qui accélère la trajectoire d’un projet devient stratégique, et l’acceptabilité auprès des élus et des riverains en fait partie.

La “course à l’IA” relève-t-elle d’une dynamique de court terme ou de long terme ?

Audrey Bacqueroët : La taille des projets exclut, selon moi, une logique de court terme. Monter un projet à plusieurs milliards demande du temps : concertation, acceptabilité, autorisations, mobilisation des capacités industrielles. Mon sentiment est qu’on est sur une vague de 10 à 20 ans, pas sur un phénomène qui disparaîtra en trois ans.

Nicolas Boffi : Je partage cette lecture. Mais deux facteurs peuvent faire évoluer la carte et la manière d’investir. Le premier, c’est la proximité : pour des enjeux de latence, de nouveaux usages ou de nouvelles générations d’IA, on pourrait rapprocher une partie des data centers des utilisateurs, avec des sites intégrés à la ville, au sein de projets mixtes. Le second, c’est la souveraineté. Si l’on fait le parallèle avec la logistique, les crises récentes (Covid, guerre en Ukraine) ont accéléré des logiques de relocalisation et de régionalisation, ce qu’on appelle parfois le nearshoring. Demain, une recomposition des data centers en fonction des équilibres géopolitiques n’est pas à exclure.

Quel rôle concret pouvez-vous jouer dans cette nouvelle filière ?

Audrey Bacqueroët : Chez Bureau Veritas, nous accompagnons le cycle de vie complet d’un projet. En amont, nous accompagnons les acteurs sur les sujets environnementaux, fonciers et territoriaux : études faune-flore, dossiers d’autorisations, maitrise des normes applicables et expertise locale grâce à des équipes présentes sur tout le territoire. Nous voyons aussi monter des questions liées à la finance durable : comment un data center est financé, et comment l’énergie pèse dans l’analyse ESG. Ensuite, sur la phase projet, nous pouvons accompagner toutes les parties prenantes, de la conception à l’exécution, jusqu’à la réception et au commissioning, en nous appuyant sur les référentiels les plus exigeants des hyperscalers (Vastes datacenters qui alimentent les principaux fournisseurs de cloud) et schémas de certifications propres au secteur, comme l’EN 50600. Nous nous sommes adaptés à une gestion de projet très anglo-saxonne et à des exigences de sécurité et d’environnement très élevées. Cela nous a conduits à constituer des équipes spécialisées.

Nicolas Boffi : Cette montée en puissance a obligé beaucoup d’acteurs français à s’aligner sur un marché très anglo-saxon. Il y a cinq ou six ans, c’était encore une niche, dominée par des opérateurs internationaux. Ces dernières années, les acteurs français sont entrés dans le jeu, en s’adaptant aux méthodes et aux standards du secteur. Cela a fait évoluer les pratiques d’ingénierie en France.

Pourquoi le MIPIM fait-il des data centers un sujet central en 2026 ?

Nicolas Boffi : Les data centers, c’était l’éléphant dans la pièce depuis trois ans : tout le monde en parlait, mais il n’y avait pas d’espace dédié, alors même que l’immobilier mondial s’y intéressait de plus en plus. À Cannes, créer un « sommet dans le sommet » était devenu évident. L’objectif est de permettre aux acteurs français de rencontrer les investisseurs internationaux, de comparer les pratiques, et de prolonger les échanges au-delà de la scène, dans les temps de networking. Nous aurons notamment Fabrice Coquio, CEO de Digital Realty, et Wei Li, la Chief Investment Officer de BlackRock, qui viendra partager sa vision de l’IA et de l’investissement à l’échelle mondiale.

Audrey Bacqueroët : Cela illustre bien le regain d’intérêt très palpable sur le marché, notamment après les années Covid. Il y a une envie de se mobiliser et un espoir de reprise pour le real estate. Réunir au même endroit investisseurs et acteurs des data centers, c’est aussi un signal : on parle d’un relais de croissance structurant, et d’un sujet qui recompose la fabrique urbaine.

Si l’on se projette au-delà, pensez-vous que les data centers contribueront à façonner la ville du futur ?

Nicolas Boffi : Oui, mais à condition d’éviter un écueil : construire massivement, rapidement, sans réflexion d’ensemble, et reproduire les erreurs commises avec certaines entrées de ville. On mesure aujourd’hui le temps et l’énergie nécessaires pour réinventer ces espaces trop spécialisés.  L’enjeu est donc d’anticiper davantage. Imaginer des projets plus mixtes, où les data centers pourraient coexister avec d’autres usages – logements, commerces, équipements – afin d’éviter le zoning strict (Délimitation d'une aire urbaine en plusieurs zones distinctes). Techniquement, cela reste ambitieux : les contraintes énergétiques, de sécurité ou de refroidissement sont réelles. Mais ce n’est pas irréaliste.  À moyen terme, avec le développement du edge computing ( Méthode d'optimisation qui consiste à traiter les données à la périphérie du réseau), qui implique des infrastructures plus distribuées et plus proches des usages, cette intégration urbaine deviendra sans doute non seulement possible, mais nécessaire. Cela pose aussi une question plus large : celle de la gouvernance métropolitaine, qui devra évoluer pour planifier et adresser ces nouveaux besoins de manière cohérente et durable.

Audrey Bacqueroët : On voit en effet une réflexion autour du périurbain et de son intégration avec l’urbain. Il y aura des opportunités de synergie autour de la planification des nouveaux espaces urbains, telle la réutilisation de la chaleur fatale des datacenters comme solution innovante et écologique majeure pour la transition énergétique, permettant de transformer un "déchet numérique" en une source d'énergie durable pour le chauffage local. Pour mutualiser et aligner les besoins à une échelle pertinente, il faut sans doute raisonner davantage à l’échelle des aires urbaines, plutôt qu’à celle des communes.