Habitat collectif : comment se préparer au Diagnostic structurel des bâtiments ?
Syndics de copropriété, bailleurs sociaux, foncières… Pas de temps à perdre ! Les communes françaises commencent à définir les zones dans lesquelles le « diagnostic structurel des bâtiments » s’appliquera à tous les immeubles d’habitat collectif de plus de 15 ans. Les propriétaires des bâtiments concernés n’auront alors que 18 mois pour transmettre le rapport de diagnostic. Bureau Veritas vous accompagne dans cette évolution réglementaire majeure.
Pourquoi le diagnostic structurel des bâtiments devient-il une obligation pour l’habitat collectif ?
Des effondrements qui révèlent la vétusté des bâtiments existants
Il est 9h ce matin du 5 novembre 2018 quand un bruit assourdissant secoue le cœur de Marseille. Un épais nuage de poussières s’échappe de la rue d’Aubagne, non loin du Vieux Port. Deux immeubles d’habitation viennent de s’effondrer aux numéros 63 et 65 de la rue, provoquant la mort de 8 personnes. Le drame jette une lumière crue sur le problème de vétusté de certains bâtiments, devenus dangereux pour leurs occupants.
Depuis, il y a eu Lille en 2022, Toulouse en 2024… Le problème concerne toute la France. Cette problématique de dégradation du bâti et de sécurité des occupants est au cœur des enjeux liés aux habitats dégradés et à la sécurité du logement.
Une réponse législative face à un risque désormais identifié
Parmi les réponses apportées, la loi du 9 avril 2024 sur l’habitat dégradé prévoit notamment l’instauration d’un diagnostic structurel obligatoire. « Cette disposition permet aux communes de délimiter des périmètres où le diagnostic devient obligatoire pour tous les immeubles collectifs d'habitation, précise Céline Labrune, directrice Innovation chez Bureau Veritas. Le décret 2025-814 (12 août 2025) et l’arrêté (22 août 2025) d’application viennent d’être publiés cet été. Les mairies vont donc commencer à établir ces périmètres, selon leurs connaissances du terrain, du bâti ou encore du sous-sol. La ville de Lille est d’ailleurs la première à imposer ce diagnostic obligatoire ! »
Des délais contraints pour les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles
Quel que soit leur état, tous les bâtiments d’habitation de plus de 15 ans dans les périmètres délimités devront se soumettre au diagnostic. Et le temps presse : une fois les zones notifiées, le rapport devra être remis à la mairie dans les 18 mois !
Comment se déroule un diagnostic structurel des bâtiments ?
Inspection du sous-sol jusqu’au toit
Concrètement, ce diagnostic structurel repose sur une inspection visuelle de l’immeuble : la couverture, l’enveloppe extérieure et intérieure, les fondations, les sous-sols et la visite d’au moins 30 % des logements. « Pour un immeuble d’environ 50 appartements, cela peut représenter une journée sur place, détaille Pierre Alvarez, directeur technique chez Bureau Veritas Solutions. Et tout professionnel ne peut pas réaliser cette analyse ! »
Un diagnostic structurel encadré par des exigences strictes de compétence
Le décret prévoit en effet plusieurs obligations pour s’assurer des compétences de l’expert – et in fine de la qualité du rapport. L’expert doit justifier d’un niveau Bac+5 minimum dans les domaines du bâtiment, construction, génie civil ou géotechnique (ou reconnaissance équivalente), avec au moins 2 ans d’expérience. Il doit aussi prouver son indépendance et son impartialité et disposer d’une assurance professionnelle qui couvre le diagnostiqueur à hauteur d’au moins 1 million d’euros. « Bureau Veritas respecte toutes ces exigences, avec une présence partout en France pour intervenir rapidement, souligne Pierre Alvarez. Nous pouvons aussi mobiliser du matériel complémentaire pour approfondir les analyses, au-delà des exigences réglementaires, en cas de désordre constaté. »
Pour aller plus loin :
Du rapport de diagnostic aux décisions des collectivités
Le diagnostic fait l’objet d’un rapport et d’éventuelles recommandations formulées par l’expert. Les propriétaires doivent ensuite transmettre ces conclusions à la mairie, qui pourra revoir sa politique dans le quartier concerné, et en cas de désordres importants demander la mise en place de mesures conservatoires ou des investigations complémentaires. « Tous les immeubles de la zone devront s’y soumettre, même s’ils ne semblent pas présenter de pathologie apparente, souligne Céline Labrune. Seules exceptions : si le bâtiment a moins de 15 ans ou si un PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux) a déjà été élaboré pour l’immeuble en copropriété par un expert répondant aux exigences du décret. »
Un enjeu d’anticipation pour les copropriétés
Or, comme la réalisation du diagnostic doit être approuvée en assemblée générale des copropriétaires, il n’y a pas de temps à perdre. « Les syndics de copropriété, notamment, doivent se tenir prêt pour informer les copropriétaires dès qu’ils seront notifiés par la mairie, conclut Céline Labrune. Ils inscriront ensuite ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale… et pourront proposer des prestataires comme Bureau Veritas, à même de réaliser ce diagnostic structurel ! »
Comment les mairies définissent les périmètres soumis au diagnostic structurel ?
Pour définir les périmètres concernés, les communes s’appuient sur :
- les zones caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé ;
- les zones présentant une concentration importante d'habitats anciens, dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles. Par exemple, en raison de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l'état des sols et sous-sols.
Questions fréquentes sur le diagnostic structurel des bâtiments
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Qu'est-ce qu'un diagnostic structurel ?
Un diagnostic structurel est une évaluation technique de l’état structurel d’un bâtiment, réalisée par un expert qualifié, visant à apprécier sa stabilité et sa sécurité.
Cette analyse permet d’identifier d’éventuels désordres, fragilités ou risques structurels, qu’ils soient visibles ou liés à l’état général du bâti et de son environnement (sols, sous-sols).
Le diagnostic donne lieu à un rapport formalisé, pouvant inclure des recommandations. Dans le cadre réglementaire actuel, il constitue un outil d’aide à la décision pour les propriétaires et les collectivités, notamment pour prévenir les risques, prioriser les actions et, si nécessaire, engager des mesures complémentaires.Ces mesures complémentaires peuvent notamment inclure la réalisation de diagnostics avant travaux, préalables à toute intervention sur un bâtiment existant.
Cette démarche s’inscrit pleinement dans la maîtrise des risques lors des projets de réhabilitation. -
Quels types de problèmes le diagnostic peut-il détecter ?
Un diagnostic structurel peut mettre en évidence des désordres ou fragilités affectant la stabilité et la sécurité du bâtiment, notamment :
• Altérations de la structure porteuse (murs, planchers, poteaux, poutres).
• Dégradations des fondations ou désordres liés aux sols et sous-sols.
• Fissurations anormales, déformations ou affaissements.
• Défauts affectant l’enveloppe du bâtiment (façades, toitures) ayant un impact structurel.
• Signes de vieillissement ou de pathologies du bâti pouvant évoluer en risques plus graves. -
Quels sont les risques en cas de non-réalisation du diagnostic structurel ?
En cas de non-réalisation du diagnostic structurel obligatoire, les risques sont à la fois réglementaires, opérationnels et sécuritaires :
- Mise en demeure par la collectivité et obligations imposées (diagnostic, investigations complémentaires, mesures conservatoires).
- Décisions administratives contraignantes pouvant aller jusqu’à des restrictions d’usage, voire des arrêtés de sécurité.
- Responsabilité accrue des propriétaires ou gestionnaires en cas d’incident, notamment vis-à-vis des occupants.
- Perte de capacité d’anticipation : absence de diagnostic empêche d’identifier et de traiter des fragilités structurelles avant qu’elles ne s’aggravent.
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Combien de temps dure un diagnostic structurel des bâtiments ?
La durée dépend de la taille et de la complexité de l’immeuble. À titre indicatif, pour un bâtiment d’environ 50 logements, l’intervention peut représenter une journée sur site.
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Dans quels cas des investigations complémentaires peuvent-elles être nécessaires ?
Des investigations complémentaires peuvent être proposées lorsque l’inspection visuelle met en évidence des désordres, fragilités ou incertitudes nécessitant une analyse approfondie pour évaluer les risques structurels.