Comment La Défense se réinvente

Un nouveau visage. En organisant pour la 1^ère fois des États généraux de la transformation des tours, l’établissement Paris-La Défense qui gère ce vaste parc immobilier rassemble autour de la table tous les acteurs du quartier : aménageurs, propriétaires des tours, exploitants, collectivités territoriales, entreprises de services associées avec pour objectif de devenir un quartier remarquable d’un point de vue RSE.

Depuis la création de La Défense à la fin des années cinquante, plusieurs paradigmes ont considérablement évolué. Le 1^er d’entre eux concerne les enjeux climatiques, peu ou pas pris en compte lors de la construction des premières tours… mais devenus prioritaires aujourd’hui. Toutes les études réalisées prouvent qu’en termes de bilan carbone, la rénovation est préférable à la destruction puis reconstruction. Une information déterminante, alors que 25 % des tours de la Défense seraient aujourd’hui de conception obsolète... « L’empreinte carbone du territoire est trop importante, avec des émissions équivalentes à celles d’une capitale régionale. Plus précisément, 1/3 de l’empreinte carbone est issu des travaux de construction, et 15 % proviennent du seul fonctionnement des bâtiments. » constatent les organisateurs de ces États généraux.

Enjeu climatique et sociétal

Autre évolution : la fin d’un quartier « mono-usage », composé uniquement d’immeubles de bureaux. Il s’agit aujourd’hui de transformer La Défense « en un véritable quartier de vie (…) pour reconsidérer notre manière d’habiter et de fabriquer la ville. » En d’autres termes, profiter de la réhabilitation des IGH (immeuble de grande hauteur) pour supprimer des étages de bureaux au profit de commerces et de logements.

Mais paradoxalement, la réglementation française n’incite pas forcément les projets de rénovation de ce type. La coexistence de multiples textes et normes complique la tâche des opérateurs. Par exemple, si une tour passe d’un usage unique de bureau à un multi-usage bureau / commerce / logement, la loi induit l’obligation d’un accès séparé pour chacune des activités. Cela s’explique notamment par la superposition des normes incendies, différentes dans chaque cas d’usage.

La rénovation énergétique aussi pose difficulté. « Nous devons composer d’un côté avec la réglementation IGH, dont la dernière version date de 2011, et de l’autre avec la RE 2020 – et bientôt RE 2028 et 2030, détaille Abderrazak Khouribech, Responsable d'Opérations Contrôle Construction Bureau Veritas. Or les questions sécuritaires et environnementales ne sont pas forcément compatibles ! L’installation de matériaux biosourcés comme un plancher en bois se heurte aux règles de protection incendie qui interdisent tout matériau combustible et une limitation de la charge calorifique dans les IGH. Il est possible de réaliser un encapsulage pour isoler le bois et respecter la charge calorifique du bâtiment mais l’impact carbone n’est plus le même… ».

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Soutenir la transformation

Face à cette double contrainte, Bureau Veritas accompagne Paris-La Défense et aide à décrypter les différentes exigences. L’une des solutions envisagées passe par la dérogation. Mais la démarche est longue et présente de nombreuses limites.  Ce dispositif ne convient ni aux investisseurs, du fait du risque de refus, ni aux services instructeurs de la dérogation, qui doivent assumer une responsabilité sur un cas non prévu par la loi.

Face à ce constat, Ferdinand Le Roy, Directeur du Pôle BTS Ouest, Bureau Veritas, a présenté ses recommandations lors de la 2^ème session des États généraux. « Notre proposition : constituer un cahier des charges au niveau de l’étude d’ingénierie pour démontrer que l’utilisation des matériaux ne dégrade ni les conditions d’intervention, ni le niveau de sécurité en IGH. Ce guide commun permettrait de poser un cadre précis avec une méthodologie, des scenarios clairement établis, des hypothèses connues et reconnues. » Autrement dit, prouver que l’utilisation de matières biosourcées est compatible avec la sécurité dans les IGH et ainsi rassurer l’ensemble des parties prenantes.

La proposition de Bureau Veritas, acteur reconnu pour son expertise dans le contrôle technique de bâtiment, pourrait figurer dans le livre blanc de ces États généraux, lors du prochain et dernier rendez-vous fixé au 5 juin. Avec une volonté partagée : rebâtir un quartier emblématique, valoriser les actifs des investisseurs et relancer la désirabilité de La Défense !