Le décret tertiaire et ses enjeux pour le secteur immobilier

Le décret tertiaire et ses enjeux pour le secteur immobilier

Décret tertiaire : obligation d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire. Comment identifier les leviers d’économies énergétiques ? Le #MagBV vous en parle.

Arrêté du 10 avril 2020 mis à jour le 29 septembre 2021

Le nouvel « arrêté tertiaire » précise : Le report d’un an de ce texte qui devait être applicable en septembre 2021 semblait inévitable : ni la plateforme OPERAT ni les arrêtés d’application n’étaient prêts à temps. 

  • La situation est maintenant claire, puisque l’arrêté modificatif du 29 septembre 2021 précise la date à laquelle les propriétaires et preneurs à bail devront remplir leurs premières obligations : l’échéance est fixée au 30 septembre 2022. 
  • D’ici là, les pouvoirs publics doivent encore préciser des modalités de déclaration des consommations ainsi les valeurs cibles pour certains types de bâtiments. Deux arrêtés  qui permettront de finaliser le corpus réglementaires  au sujet du décret tertiaire seront donc publiés dans le courant du premier semestre 2022. 

 

Attendu depuis plusieurs années : le décret relatif à l’obligation d’entreprendre des actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments privés ou publics à usage tertiaire (bureaux, commerces, hôtels, administration publique, hôpitaux, écoles ...), de plus de 1.000m² est paru en juillet 2019. Patrick STEKELOROM, responsable du Développement Durable et Innovation chez Allianz Real Estate et notre expert référent énergie au sein de Bureau Veritas Solutions décryptent les enjeux du texte et les obligations qu’il revêt pour l’ensemble des parties prenantes.  

1. Quelle est l’origine du Décret Tertiaire ?

« Cela fait une dizaine d’années que l’on parle du décret tertiaire» explique notre expert référent énergie au sein de Bureau Veritas Solutions. Tout commence avec la loi Grenelle II en juillet 2010  qui prévoit une « obligation de travaux »  pour rénover le parc de bâtiments tertiaires à compter du 1er janvier 2012.  

C’est après moult rebonds et une large concertation auprès des professionnels du secteur que le nouveau décret est finalement publié au Journal Officiel le 25 juillet 2019

2. Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Sont concernés par le décret, les propriétaires, et le cas échéant, les preneurs à bail, de bâtiments dont la superficie à usage tertiaire est supérieure à 1.000 m². « Il faut se souvenir que le tertiaire ne concerne pas que les bureaux des entreprises : hôpitaux, écoles, entrepôts logistiques, magasins, ou encore les hôtels,  y sont notamment soumis ! » rappelle notre expert référent au sein de Bureau Veritas Solutions. 

Néanmoins, quelques typologies de bâtiments sont exemptées : 

  • les constructions ayant donné lieu à un permis de construire à titre précaire,
  • les bâtiments ou parties de bâtiments destinés au culte,
  • les bâtiments ou parties de bâtiments destinés à la défense, sécurité civile ou sûreté intérieure du territoire.

« Le seuil de 2.000 m² a été abaissé à 1.000 m² » précise notre expert référent énergie au sein de Bureau Veritas Solutions. « L’enjeu est de taille ; aujourd’hui, le décret prévoit d’embarquer 40 % du parc tertiaire pour permettre à la France d’atteindre ses objectifs à court, moyen et long terme». Pour Allianz Real Estate, le décret va « changer nos habitudes, c’est la première fois qu’un texte nous impose de réduire les consommations énergétiques d’un immeuble en fonctionnement, même si nous avions volontairement devancé cette obligation en adhérant à la Charte Tertiaire proposée par Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Durable  » indique Patrick STEKELOROM.

3. Quelles sont les conditions imposées par le décret ?

Le décret tertiaire, précise les modalités d’application de l’article 175 de la loi ÉLAN.  «Le décret établit une obligation de résultat et non pas de moyens comme on avait l’habitude de retrouver dans les textes réglementaires. Et la réalisation de travaux ne constitue qu’une possibilité parmi d’autres pour y parvenir. Ainsi la correction des anomalies de fonctionnement (Rétro-Commissioning) est la première action à envisager » précise notre expert référent énergie au sein de Bureau Veritas Solutions.

La principale obligation repose sur la réduction de la consommation d’énergie finale par rapport à une consommation de référence qui ne peut être antérieure à 2010 de :

  • 40% d’ici à 2030
  • 50% d’ici à 2040
  • 60% d’ici à 2050

La consommation de référence à partir de laquelle est calculée l’obligation doit être une consommation réelle du bâtiment sur 12 mois glissants et ne peut pas être antérieure à 2010. 

Afin de ne pas pénaliser les bâtiments récents ou déjà fortement rénovés, l’obligation peut aussi être satisfaite par l’atteinte d’un seuil fixe. Des seuils ont déjà été définis pour un grand nombre de types de bâtiments dans l’arrêté « Valeurs absolues » du 24 novembre 2020. 
 
Le texte aménage des modulations de ces objectifs sur la base d’une argumentation technique et financière qui tient compte de "contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales relatives au bâtiment", du volume de l’activité exercée ou de coûts d’actions "manifestement disproportionnés" par rapport aux avantages attendus. 
 
Une autre nouveauté du décret est que nous allons travailler sur « l’énergie globalement consommée par l’immeuble » et pas seulement les cinq usages réglementaires. « C’est une bonne chose, puisque les consommations énergétiques non réglementaires, comme par exemple la consommation d’un auditorium, d’un restaurant d’entreprise ou du parc informatique  représentent environ la moitié des consommations d’un immeuble…»  affirme Patrick STEKELOROM 

4. Quelles sont les modalités de suivi et la sanction encourue par les acteurs qui ne respecteraient pas le décret ?

Evidemment, tous les acteurs du secteur doivent respecter les dispositions de ce décret qui répondent aux enjeux environnementaux actuels. S’y soustraire, cela reviendrait à s’exposer à des sanctions.

Afin d’assurer le suivi, les consommations énergétiques devront être envoyées sur une plateforme numérique gérée par l’ADEME dès 2022.

Les propriétaires de bâtiments ou les preneurs à bail, déclareront sur la plateforme :

  • l’activité tertiaire exercée dans les bâtiments
  • la surface des bâtiments ou parties de bâtiments
  • Les consommations annuelles d’énergie par type d’énergie
  • l’année de référence et les consommations de référence en énergie finale associées
  • les indicateurs d’intensité d’usage relatifs aux activités hébergées
  • les modulations prévues
  • la comptabilisation des consommations d’énergie finale liées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides

Suite à cette déclaration annuelle, une attestation numérique sera émise et publiée.

L’absence, non justifiée, de la transmission de ces informations est passible d’une amende de 1 500 euros pour les personnes physiques, jusqu’à 7 500 euros pour les personnes morales.

La sanction repose aussi sur le principe de « NAME & SHAME » qui consiste à publier le nom des sites qui ne respecteront pas les obligations et des sanctions du marché pourront s’appliquer. « Je crois beaucoup à la régulation par le marché lui-même, la réelle sanction viendra du marché !  Un acquéreur d’un bien immobilier achètera le bien à un prix plus bas si les obligations ne sont pas respectées… »  Nous allons progressivement vers une approche pragmatique à l’anglo-saxonne, type Green Deal,  où il n’est plus possible de louer ou acheter un bien qui ne serait pas conforme aux réglementations en vigueur » … indique notre expert référent énergie au sein de Bureau Veritas Solutions. Patrick STEKELOROM confirme cette analyse en soulignant que « l’absence d’efficacité énergétique deviendra de fait un critère majeur de l’obsolescence d’un immeuble », donc de sa valeur de revente.


5- Qu’attendre d’un partenaire comme Bureau Veritas Solutions pour atteindre les objectifs fixés par le décret tertiaire ?

« Pour atteindre les objectifs de réduction des consommations énergétiques fixés par le législateur, il faudra passer par des missions qui existent déjà sur le marché de l’énergie mais qui deviendront systématiques » déclare Patrick STEKELOROM : « raccordement des compteurs à la GTB ou sur un portail externe, audits énergétiques avec des outils de simulations énergétiques dynamiques,  missions de conseil en matière de proposition de travaux,  conseil externe pour gérer la relation locataires et mainteneurs, expertises GTB , commissioning et retro- commissioning,  certifications ISO 50001,…»

L’ensemble de ces actions donneront aux propriétaires et preneurs de bail une vision fiable des consommations énergétiques des bâtiments.

« A travers ses actions, Bureau Veritas participe à bâtir un monde de confiance. L’accompagnement offert par Bureau Veritas Solutions pour exploiter des bâtiments économes énergétiquement doit nous permettre de créer de la valeur sur le long terme ! » conclut Patrick STEKELOROM.

 



Le décret tertiaire est une opportunité pour mieux appréhender la valeur verte de votre bâtiment et patrimoine sur du court, moyen et long terme.  Bureau Veritas Solutions vous conseille et vous accompagne dans la mise en œuvre d’actions vous permettant d’atteindre les objectifs fixés par le décret tertiaire.

  • Audit énergétique proposant des scénarios de rénovation pour atteindre les objectifs du décret tertiaire 

  • Mise en place d’un système de suivi et de management de l’énergie 

  • Commissioning et Rétro-Commissioning 

  • Plan de travaux avec valorisation de CEE 

  • Assistance à Maitrise d’Ouvrage 

  • Maitrise d’œuvre de rénovation énergétique 

  • Assistance pour mise en place de Contrat de Performance Energétique ou de contrat de garantie de charges 

  • Bail Vert assistance 


 

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