Jean-Frédéric Heinry : « L’immeuble Kosmo a tout pour devenir iconique »
Sur les bords de la Seine, à quelques mètres du Pont de Neuilly et avec une vue imprenable sur La Défense, l’immeuble Kosmo renaît. Dans quelques semaines, l'immeuble redessiné par les Ateliers 2/3/4 accueillera le siège de Parfums Christian Dior. Interview de Jean-Frédéric Heinry, président de Cogedim Entreprise, qui a supervisé cette opération.
Comment avez-vous imaginé la restructuration de l’immeuble « Kosmo » situé en front de Seine ?
« Avant-même d’acheter l’immeuble pour le restructurer, nous étions convaincus qu’il était situé sur un secteur exceptionnel. Pourquoi ? Parce qu’il avait plusieurs fondamentaux très recherchés dans le tertiaire : son positionnement en bord de seine - quelque chose de toujours remarquable – son emplacement sur l’axe historique entre le Louvre et La Défense - un axe majeur pour l’implantation des grandes entreprises - et sa situation géographique, à Neuilly - un marché recherché, différent de celui de La Défense, et pourtant à 300 mètres seulement. L’immeuble cochait toutes les cases. »
À deux pas du Pont de Neuilly, sur l’avenue De Gaulle, c’était difficile de faire mieux ?
« C’est un immeuble très visible, et à la vue imprenable. Situé en bordure de l’avenue, c’est l’un des immeubles les plus vus de France ! Par ailleurs, c’est un ensemble qui offre des vues extraordinaires : sur les boucles de la Seine, La Défense, le bois de Boulogne, la Tour Eiffel, et même jusqu’au Sacré Cœur, grâce à une vue magique à 360 degrés. Kosmo culmine à près de 43 mètres, et par la volonté du Maire Jean-Christophe Fromantin, il restera l’immeuble le plus haut de Neuilly sur Seine. Cette position privilégiée est très rare dans le quartier. »
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Du point de vue de l’aménagement, vous avez tout de suite décelé son potentiel ?
« Notre point de départ portait sur un ensemble intelligemment conçu au cœur des années 1970, mais qui était resté dans son jus d’époque, avec une façade un petit peu datée. KOSMO disposait de fondamentaux solides et il revêtait tout le potentiel pour une transformation en un immeuble iconique. Pour Altarea Cogedim Entreprise, ce projet a été conçu d’abord « en blanc », c’est-à-dire que nous ne connaissions pas l’utilisateur final au moment de l’achat de l’immeuble. Ainsi, nous y avons mis toutes nos convictions sur ce que doit être un bon immeuble de bureau des années 2020. Nous devions être en phase avec les attentes des utilisateurs d’aujourd’hui et de demain. »
Un immeuble plus ouvert, plus responsable, cela faisait partie de vos critères ?
« Nous avons des convictions, que l’on s’efforce d’appliquer à l’ensemble de nos immeubles tertiaires nouveaux, qui sont notamment d’ouvrir le plus possible les immeubles de bureaux, trop souvent fermés sur eux-mêmes. Bureau Veritas, qui intervient sur plusieurs de nos projets, est familier de cette vision. On reconnaissait jadis les immeubles de bureaux à leurs façades miroirs, où l’on ne rentre pas facilement, sans interaction avec l’extérieur. Mais les temps ont changé ! Nous avons, au contraire, la conviction qu’aujourd’hui les immeubles de bureaux doivent être plus intégrés dans leur environnement, comme le demandent à la fois les villes et les utilisateurs. »
Concrètement, comment cela se traduit-il ?
« Nous avons rajouté à ces façades des balcons, des terrasses. Ce ne sont pas des codes de l’immobilier tertiaire, mais des codes de l’immobilier résidentiel ! Car aujourd’hui, le monde du travail a changé : on est équipé de smartphones, de tablettes, on peut continuer à travailler y compris lorsque l’on est sur une terrasse, lorsque l’on va échanger avec des collègues dans un cadre qui n’est pas celui du bureau lui-même. D’où l’importance de disposer de tiers-lieux annexes comme les terrasses et les balcons. »
L’immeuble original était imposant, presque d’un seul bloc…
« Nous avons travaillé à partir d’un immeuble massif de 26.000 mètres carrés, avec beaucoup de surfaces aveugles. Très vite nous avons eu la conviction que nous pourrions créer des mètres carrés ‘meilleurs’ sans pour autant accroître la surface utile, avec plus de lumière naturelle. Pour ce faire, nous avons percé une ‘rue’ intérieure qui aujourd’hui sépare l’immeuble en deux (Kosmo Seine, et Kosmo ville). »
Dans quel but ?
« Cela nous a permis de faire entrer plus de lumière naturelle, et donc de valoriser encore mieux les espaces. De plus, avec l’expertise de Bureau Veritas, nous avons disposé de plus de libertés sur la partie « Kosmo Ville », non classée en « Immeuble de Grande Hauteur » et donc soumis à une réglementation moins contraignante. Nous avons pu faire des aménagements différents : des types de cloisonnement, des utilisations des plateaux plus libres. Avec cette rue intérieure, nous sommes passés à une forme de campus urbain, qui a pu s’intégrer plus efficacement dans la ville tout en étant plus adaptée à l’utilisateur. »
D’une certaine manière, avec Kosmo, vous concrétisez votre vision du futur des bureaux.
« Oui, cela se traduit par des tiers lieux nouveaux, des lieux atypiques tels que les balcons et les terrasses. Nous avons également fait un important travail autour de la lumière naturelle, avec des façades vitrées du sol au plafond, et sur la partie non IGH, des fenêtres ouvrantes. Le confort acoustique a également été soigné : c’est aujourd’hui l’un des critères d’inconfort pointés par les utilisateurs. Nous avons travaillé pour avoir un temps de réverbération optimal, qui fait que quand vous êtes dans un open-space vous pouvez parler à votre collègue juste en face, sans être gêné par un brouhaha ambiant. Si on est condamné à travailler avec un casque sur les oreilles, c’est raté... Enfin, ces aménagements ne doivent pas se faire au détriment de la flexibilité. Toutes les entreprises, savent comment elles travaillent aujourd’hui, peut-être dans deux ans, mais elles ne savent pas comment elles vont travailler dans 5 ans. Parfums Christian Dior, présent dans 50 pays, est une structure en forte croissance et vraisemblablement en forte transformation. Cette flexibilité est, je pense, un outil majeur pour l’avenir de ce bâtiment. »
Le projet a reçu le prix du « meilleur immeuble rénové » aux Mipim Awards : qu’est-ce que cela vient couronner ?
« C’est un prix très important pour nous, c’est la seconde fois qu’on le reçoit dans la catégorie immeuble restructuré, après l’avoir reçu pour la tour First, de l’autre côté de la Seine. Pour nous, c’est très valorisant car aujourd’hui Altarea Cogedim Entreprise conduit plus de 50% de son activité dans la restructuration créative. Nous sommes entrés dans l’ère de l’économie circulaire : la ville se reconstruit sur elle-même. La restructuration c’est l’avenir de notre métier. Pour nous, il est primordial de montrer que l’on peut faire des immeubles restructurés qui deviennent des immeubles emblématiques. C’est le destin de la tour First, devenue l’un des emblèmes de La Défense au même titre qu’un immeuble neuf. C’est ce qui se passe avec Kosmo, devenu le symbole de l’entrée de Neuilly sur Seine, couronné par le choix qu’a fait Parfums Christian Dior, une marque iconique. Leur choix de s’installer dans cet immeuble est une reconnaissance extraordinaire. »
Crédit photo : Ateliers 2/3/4