Comment maîtriser les risques dans un projet de réhabilitation ?

Un secteur actuellement en peine. Les programmes immobiliers neufs atteignent un plus bas historique, en raison de multiples facteurs qui se superposent. Prix du foncier trop élevé, réticences des collectivités à accorder des permis de construire qui artificialisent des sols, taux d’intérêt élevés qui ferment les portes du crédit immobilier à de nombreux ménages et enfin inflation qui fait s’envoler le prix des matériaux de construction : tous les ingrédients sont réunis et mènent les professionnels du secteur à s’interroger.

« Habituellement, les promoteurs débutent les projets une fois que la commercialisation des lots du programme atteint 30 %, résume Audrey BACQUEROET, directrice commerciale Bureau Veritas Construction.  Mais les difficultés d’accès au crédit des particuliers conduisent de nombreuses promesses d’achat à se voir annulées, ce qui crée un stock disponible très important. Conséquence, les consignes se durcissent et, désormais, les chantiers ne se lancent pas avant 60 % de commercialisation. Un seuil rarement atteint. Toute la machine se retrouve grippée. »

Limiter l’incertitude de la rénovation

De quoi remettre en cause l’appétence historique des promoteurs pour la construction neuve. Dans de tels projets, les risques sont bien maîtrisés, avec un chantier mené de A à Z. À l’inverse, la réhabilitation comporte beaucoup plus d’incertitudes, et donc beaucoup plus de risques qui peuvent réduire à néant la rentabilité de l’opération. Pourtant, dans ce contexte inédit, c’est bien l’ancien à rénover qui concentre les meilleures opportunités…

Bureau Veritas déploie donc son expertise pour accompagner les professionnels dans ces projets, notamment en surélévation, changement d’usage et rénovation énergétique. « La réhabilitation comporte plus de difficultés du point de vue des règles. En construction neuve, il faut suivre la réglementation en cours. Mais dans l’ancien, il faut parfois composer avec différents référentiels anciens et s’orienter vers des dérogations. L’analyse de risque prend ainsi tout son sens. Bureau Veritas souhaite vraiment insister sur ce point qui a pu passer au second plan sur les projets en neuf. Par exemple, les règles parasismiques d’un bâtiment à réhabiliter peuvent ne plus être d’actualité : le contrôleur technique doit alors déterminer que la future construction n’aggrave pas la vulnérabilité au séisme. La notion applicable dans le domaine de la sécurité incendie est la même : ne pas dégrader les conditions de sécurité avant travaux ».

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Un travail d’analyse en amont

Pour cela, Bureau Veritas intervient dès la phase de conception :

• Dans le cadre de la programmation, en avant-projet, quand le propriétaire ou l’investisseur s’interroge encore sur le projet, les experts BV réalisent les pré diagnostics en matière d’incendie, d’accessibilité handicap et de solidité. C’est l’objet de la technical due diligence (TDD), outil d’aide à la décision pour déterminer la faisabilité d’un projet.
• Par ailleurs, l’un des impératifs consiste à mesurer au plus juste la démolition nécessaire, pour déterminer finement ce qui peut être conservé et ce qu’il vaut mieux détruire, en conservant une cohérence coût carbone/coût financier.
• Lors des diagnostics préalables, il s’agit aussi de s’intéresser au réemploi : quels éléments existants peuvent être conservés ? « Un escalier dans un immeuble 1900 peut être conservé même s’il lui manque 5 cm pour correspondre aux normes actuelles. Quand une dérogation se justifie, l’expérience d’un expert BV, qui dispose de recul sur ces sujets, vient appuyer la demande. » Chemins de câbles, fenêtres ou encore portes coupe-feu peuvent ainsi être conservés pour réduire le coût du projet et assurer la rentabilité de l’opération.
• Enfin, Bureau Veritas mobilise l’ensemble de ses expertises, notamment celles de sa filiale Capital Energy, pour déterminer à quels financements CEE la réhabilitation pourrait prétendre. La filiale s’occupe de tout et le porteur du projet reçoit les subventions une fois le projet terminé.

Autant d’aspects qui contribuent à maîtriser les risques et rassurer le porteur du projet.

Accompagnement durant tout le projet

Lors des travaux en eux-mêmes, Bureau Veritas assure ses missions classiques de CT, CSPS, DPE finaux, attestations finales, mais aussi des sujets propres à la réhabilitation, comme le monitoring des nuisances. « Ces projets s’inscrivent généralement dans un cadre urbain dense. L’un des challenges consiste donc à réduire les nuisances telles que le bruit, la poussière ou les vibrations pour le voisinage. »

La force de Bureau Veritas ? Sa capacité d’adaptation à chaque projet en mobilisant les ressources appropriées. « Nous privilégions les profils expérimentés qui sauront entendre la dérogation et défendre un dossier avant l’inspection de la commission de sécurité préalable à l’ouverture du bâtiment au public. Un juste équilibre à construire ensemble pour mener à bien des projets en phase avec la conjoncture et en cohérence avec les évolutions sociétales et environnementales. »
 

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